กรุงเทพมหานคร, ประเทศไทย (25 พฤษภาคม 2564) – ดีดีพร็อพเพอร์ตี้ (DDproperty) เว็บไซต์มาร์เก็ตเพลสด้านอสังหาริมทรัพย์อันดับ 1 ของไทย ในเครือพร็อพเพอร์ตี้กูรู กรุ๊ป (PropertyGuru Group) เผยข้อมูลวิเคราะห์ตลาดบ้านและคอนโดมิเนี่ยมในประเทศไทยและประเทศเพื่อนบ้านในช่วงสถานการณ์การแพร่ระบาดของโคโรนาไวรัส (COVID-19) ระบาดรอบใหม่ที่ใหญ่กว่าเดิม

ต้องบอกว่าช่วงนี้เป็นตลาดของผู้ซื้อ ด้วย Demand มีลดลงทำให้ราคาอสังหาริมทรัพย์ปรับตัวลดลง เมื่อเทียบกับดัชนีราคาที่อยู่อาศัยในกรุงเทพฯ นั้นปรับตัวลดลงต่ำสุดในรอบ 15 ไตรมาสที่ผ่านมา (QoQ) โดยภาพรวมนั้นราคานั้นลดลงหากเทียบกับไตรมาสที่ผ่านมา -4% และหากมองภาพรวมทั้งปี (YoY) ลดลง -7% แต่หากมองย้อนกลับไปในช่วง 5 ปีที่ผ่านมา ราคาที่อยู่อาศัยในกรุงเทพฯ ยังเติบโตขึ้น 16%

5 ทำเลในกรุงเทพฯ ที่ดัชนีราคาที่อยู่อาศัยมีการเติบโตอย่างโดดเด่น (เทียบไตรมาสล่าสุดกับไตรมาสที่ผ่านมา) ได้แก่ เขตทวีวัฒนา, บางเขน, ตลิ่งชัน, สะพานสูง และปทุมวัน

ความสนใจของทำเลในย่านปริมณฑล ได้แก่ นนทบุรี, ปทุมธานี, สมุทรปราการ และสมุทรสาคร ข้อมูลความสนใจซื้อในรอบ 1 ปีที่ผ่านมา จะเห็นว่าคนยังให้ความสนใจเข้ามาดูและหาซื้ออสังหาริมทรัพย์ตลอด 1 ปีที่ผ่านมานั้นเพิ่มมากขึ้น (YoY) แต่หากเทียบเป็นเดือนล่าสุดเทียบแบบเดือนที่แล้ว (MoM) นั้นลดลง โดยหากมองเทียบปีต่อปี (YoY) อำเภอกระทุ่มแบนนั้นมีคนสนใจเข้ามาดูข้อมูลอสังหาริมทรัพย์เพื่อซื้อมากที่สุด

ในส่วนของความสนใจเช่านั้น พบว่าคนยังให้ความสนใจเช่าเพิ่มขึ้นในรอบ 1 ปีที่โควิด-19 ระบาด จากกราฟจะเห็นว่าทั้งนนทบุรี, ปทุมธานี, สมุทรปราการ และสมุทรสาคร เทียบทั้งปี (YoY) นั้นมีความสนใจเช่าเติบโตขึ้น โดยอำเภือกระทุ่มแบนนั้นเติบโตสูงสุด ตามมาด้วย เมืองสมุทรสาคร, เมืองสมุทรปราการ, ปากเกร็ด และ คลองหลวง

ในส่วนของอุปทานที่มีในตลาดนั้นพบว่าคอนโดมิเนี่ยมยังมีมากที่่สุดที่ 88% ตามมาด้วยบ้านเดี่ยว 7% และทาวน์เฮาส์ 5%

จากกราฟข้อมูลตั้งแต่ปี 2559 จนถึง Q1 ปี 2564 จะเห็นว่าดัชนีราคานั้นลดต่ำลง ในขณะที่ดัขนีอุปทานนั้นเพิ่มมากขึ้นแต่ดัชนีราคานั้นมีแนวโน้มลดต่ำลง สะท้อนให้เห็นว่าราคาของอสังหาริมย์นั้นมีแนวโน้มลดลง ในขณะที่อสังริมทรัพย์ที่มีขายในตลาดนั้นเพิ่มมากขึ้น

สรุปภาพรวมแนวโน้มของอสังหาริมทรัพย์ในไทย

• แนวโน้มราคาที่อยู่อาศัยในกรุงเทพฯและทาเลต่างๆทั่วประเทศปรับตัวลดลงจากช่วง Q1 2564 และคาดว่าจะยังไม่มีการปรับตัวเพิ่มขึ้นตลอดทั้งปี 2564 นี้ จึงเป็นโอกาสดีสำหรับผู้ซื้อที่มีความพร้อมในการตัดสินใจซื้อในช่วงนี้ อัตราดอกเบี้ยสินเชื่อยังคงต่ำอยู่
• ซัพพลายที่อยู่อาศัยคาดว่าจะปรับตัวลดลงเช่นกันเนื่องจากผู้ประกอบการจะชะลอการเปิดตัวโครงการใหม่ในช่วงที่สถานการณ์การแพร่ระบาดของ COVID-19 ในประเทศยังไม่สงบในขณะที่ผู้ขาย (ผู้บริโภค – นักลงทุน) ก็จะชะลอการนำสินค้าออกมาขายเพื่อรอจังหวะเวลาที่ราคาปรับตัวดีขึ้นกว่านี้
• ภาพรวมของดีมานด์ในการซื้อ เช่าที่อยู่อาศัยมีแนวโน้มปรับตัวดีขึ้นเมื่อเทียบกับช่วงที่ COVID-19 เริ่มระบาดครั้งแรกเมื่อปีที่แล้ว
• ในช่วงของการระบาดระลอกใหม่ความสนใจซื้อ เช่าเกิดการสะดุดในช่วงแรก มี.ค.64 vs เม.ย.64 ) แต่มีแนวโน้มปรับตัวดีขึ้นในเดือน พ.ค.64 ในทำเลส่วนใหญ่แม้บางทาเลจะมียอดผู้ติดเชื้อค่อนข้างสูงก็ตามอย่างไรก็ดีการตัดสินใจซื้อจะใช้เวลานานขึ้น
• มาตรการภาครัฐรวมถึงความชัดเจนเกี่ยวกับแผนการฉีดวัคซีนป้องกัน COVID-19 จะเป็นตัวแปรสำคัญต่อการฟื้นตัวของเศรษฐกิจไทยเมื่อเกิด Herd Immunity ในประเทศแล้วจะส่งผลต่อความมั่นใจของคนในประเทศและการกลับมาของนักท่องเที่ยวต่างชาติซึ่งจะส่งผลให้ตลาดอสังหาฯฟื้นตัวต่อไป

สิงคโปร์ ตลาดฟื้นตัวดีเหมือนช่วงก่อนCOVID-19 อีกครั้งจากดีมานด์ในประเทศและการเริ่มกลับมาของผู้ซื้อต่างชาติ

• ดัชนีราคาที่อยู่อาศัยในสิงคโปร์ปรับตัวเพิ่มขึ้นจากช่วงปลายปี 2020 หรือเติบโต 4 QoQ นับเป็นราคาที่สูงที่สุดในรอบเกือบ 3 ปี
• ขณะที่ดัชนีซัพพลายปรับลดลงอย่างต่อเนื่องมาเป็นที่ 3 ติดต่อกันแล้ว โดยไตรมาสล่าสุด ซัพพลายปรับลดลงถึง 14%
• ซัพพลายที่มีน้อยในตลาดปัจจุบันคือ ห้องชุดขนาด 3-4 ห้องนอน สะท้อนในเห็นถึงเทรนด์ความต้องการของคนซื้อบ้านชาวสิงคโปร์ที่ให้ความสาคัญกับขนาดของที่อยู่อาศัยมากขึ้น หลังจากมีการแพร่ระบาดของ COVID-19
• สัญญาณที่จับได้จากแนวโน้มดัชนีราคา – ซัพพลายในปัจจุบัน คือ ตลาดอสังหาฯ ในสิงคโปร์กำลังจะกลายเป็นตลาดที่เอื้อกับผู้ขายมากขึ้น เพราะในตอนนี้ผู้ที่มีความพร้อมจะซื้อยินดีที่จะจ่ายแพงขึ้นเพื่อให้ได้อสังหาฯ ที่ต้องการ จากที่ในช่วง 15 ปีที่ผ่านมา Momentum ของตลาดจะเอื้อต่อผู้ซื้อบ้านมากกว่า
• สิ่งที่คาดว่าจะได้เห็นในตลาดอสังหาฯ สิงคโปร์ คือ รัฐบาลอาจจะออกมาตรการเพื่อมาควบคุมความร้อนแรงของราคา (Cooling Measures)
• อย่างไรก็ดี ความคึกคักในตลาดคาดว่าจะลดลงในช่วงครึ่งหลังของปี 64 นี้ เนื่องจากที่ผ่านมา (อย่างน้อยในช่วง 4 ไตรมาสหลัง) ปัจจัยที่ช่วยขับเคลื่อนเศรษฐกิจ รวมไปถึงภาคอสังหาฯ ของสิงคโปร์ก็คือ เม็ดเงินรวม 1 แสนล้านสิงคโปร์ดอลลาร์ ที่รัฐบาลอัดผ่านมาตรการช่วยเหลือต่าง ๆ ในช่วง COVID 19 อย่างไรก็ดี มาตรการส่วนใหญ่ได้สิ้นสุดไปตั้งแต่ช่วง มี.ค. 64 ที่ผ่านมา เหลือเพียงมาตรการช่วยเหลือเฉพาะกลุ่มที่จะสิ้นสุดในช่วงปลายไตรมาส 2 นี้

มาเลเซีย ตลาดคาดว่าจะกลับมาฟื้นตัวในปี 65

• ดัชนีราคาที่อยู่อาศัยปรับตัวลดลงเล็กน้อยจากไตรมาสก่อนหน้า แต่ลดลงจากช่วงเดียวกันของปีที่แล้วราว 2%
• ในขณะที่ดัชนีซัพพลายกลับปรับตัวเพิ่มขึ้นราว 3% QoQ เติบโตขึ้นจากช่วงเดียวกันของปีที่แล้วถึง 16%
• ซัพพลายใหม่ ๆ ที่เข้าสู่ตลาดจะเป็นสินค้าระดับราคาต่ากว่า 5 แสนริงกิต (ราว ๆ 4 ล้านบาท) คิดเป็นสัดส่วนราว 79% ของซัพพลายที่อยู่อาศัยในตลาด
• อย่างไรก็ดี กำลังซื้อและความเชื่อมั่นได้รับผลกระทบโดยตรงจากสถานการณ์ COVID-19 ในประเทศที่ยังไม่คลี่คลายและยังอยู่ในช่วงล็อกดาวน์ (MCO – Movement Control Order) อีกครั้ง
• เป็นที่คาดว่า รัฐบาลมาเลย์จะต่ออายุแคมเปญ Home Ownership Campaign Campaign (แคมเปญที่ให้ส่วนลดเมื่อซื้อบ้านจากผู้ประกอบการและส่วนลดภาษี รวมไปถึงค่าโอน) ไปจนถึงสิ้นปีนี้ เนื่องจากเป็นปัจจัยสำคัญที่จะช่วยกระตุ้นกาลังซื้อในภาคธุรกิจอสังหาฯ ของประเทศ

อินโดนีเซีย กำลังซื้อในตลาดถูกขับเคลื่อนด้วยมาตรการรัฐ

• ดัชนีราคาที่อยู่อาศัยปรับตัวลดลงเล็กน้อย 0.4 % QoQ จากราคาคอนโดฯ ที่ปรับตัวลดลง ในขณะที่ราคาบ้านปรับเพิ่มขึ้น
• ดัชนีซัพพลายปรับตัวเพิ่มขึ้นราว 8% จากไตรมาสก่อน ซัพพลายใหม่ที่เข้าสู่ตลาดจะเป็นบ้านมากกว่าคอนโด
• มาตรการที่รัฐบาลอินโดนีเซียออกมาเพื่อช่วยกระตุ้นการซื้ออสังหาฯ ในประเทศ ได้แก่ มาตรการปลอดภาษี (100 % VAT free) สาหรับการซื้อที่อยู่อาศัยราคาต่ากว่า 2 พันล้านรูเปียห์ (ราว 4.4 ล้านบาท), มาตรการซื้อบ้าน-คอนโดโดยไม่ต้องวางเงินดาวน์ (0% down และธนาคารกลางยังคงอัตราดอกเบี้ยเงินกู้ให้อยู่ในระดับต่ำ
• ตลาดในปัจจุบันจะคล้ายกับเมืองไทย คือ เอื้อต่อผู้ซื้อมากกว่าผู้ที่คิดจะขายอสังหาฯ ในตอนนี้
• งบของผู้ซื้อบ้านส่วนใหญ่ในอินโดนีเซียจะอยู่ที่ระดับต่ากว่า 1 พันล้านรูเปียห์ (ราว 2 ล้านบาท) ทำให้ผู้ประกอบการสบโอกาสในการดึงดูดผู้ซื้อกลุ่มนี้ด้วยที่อยู่อาศัยประเภทคอนโด ในทาเลใกล้เมือง

อสังหาริมทรัพย์หลังโควิด-19 จะเป็นอย่างไร ?

DDproperty มองว่าหากโควิดหมดไปตลาดอสังหาริมทรัพย์คาดว่าจะค่อย ๆ ดีขึ้น อาจจะไม่ได้โดดตัวกลับมาได้ทันทีภายใน 1-2 เดือน แต่จะค่อย ๆ เติบโตขึ้น สาเหตุเพราะว่าทุกคนจะยังไม่มั่นใจในประเทศอื่น ๆ และต่างชาติเองก็อาจจะยังมีความระมัดระวังอยู่ จนเมื่อเราข้ามผ่านจุดที่ระวังแล้ว หากทุกประเทศฉีดวัคซันได้มากกว่า 70 เปอร์เซนต์แล้วคาดว่าอสังหาริมย์จะกลับมาฟื้นและพลิกตัวได้เหมือนเดิม